A cura di Antonio Anile –

Cosa verificare prima di firmare una proposta d’acquisto

Se solo leggi i miei articoli, segui i miei video consigli (ecco la pagina) o hai letto la mia guida (ecco il link) sai che il mio primo obiettivo è quello di metterti in guardia da ciò che crea più angoscia nella testa di una persona che vuole acquistare casa, ossia: paura di perdere soldi e che il sogno di comprare casa si trasformi in un incubo.

Una delle prime cose che “frulla” nella testa dell’acquirente è quello di conoscere cosa è necessario verificare prima di comprare casa senza incappare in situazioni spiacevoli.

Hai individuato la tua casa ideale e hai deciso di procedere con l’acquisto ma…

Quali sono i documenti da richiedere prima di ufficializzare l’offerta e staccare il primo assegno? In poche parole; cosa è necessario verificare prima di comprare Casa?

Ecco i documenti che ti permettono di effettuare le verifiche necessarie:

1 – Copia dell’atto di provenienza – ovvero il contratto di vendita o titolo – col quale la persona che intende venderti casa dimostra di essere il proprietario.

L’atto di provenienza può essere costituito da:

Un atto notarile o una scrittura privata autenticata (es: una compravendita, una divisione, una donazione)

Attenzione alle Donazioni. Apro una brevissima parentesi.
Spesso è difficoltoso ottenere un mutuo da parte dell’acquirente per l’acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione.

Una dichiarazione di successione

Si ha quando la titolarità dell’immobile è stata acquisita in eredità.
In questo caso succede di frequente che gli eredi non abbiano provveduto ad effettuare la voltura catastale degli intestatari (comunicazione in catasto del cambio di intestazione).
E’ un errore che dev’essere sanato prima della stipula dell’atto di compravendita.

Una sentenza giudiziale (es: decreto di trasferimento del Tribunale).

Ad esempio se l’attuale proprietario ha acquistato all’asta l’immobile o ancora a conclusione di una causa per usucapione.

Qualunque sia il tipo di atto di provenienza fattene rilasciare una copia e leggi attentamente ogni singola riga.

Se si fa menzione a degli allegati, chiedi copia anche di questi ultimi.

L’atto di provenienza ti dice chi sono gli intestatari di quell’immobile.

E’ un elemento fondamentale per comprendere da quante persone è composta la proprietà, per capire se la Parte Venditrice è costituita da persone fisiche o giuridiche.
Questo aspetto incide sulla tassazione che ti verrà applicata dal notaio per l’acquisto dell’immobile – oppure è utile per capire se il venditore è un soggetto fallibile;

2 – Planimetrie catastali – avere una copia della planimetria catastale ti permette, attraverso un rapido confronto con ciò che hai visto di persona quando hai visitato la casa, di capire se ci sono delle differenze.

Se effettivamente non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto (realtà) e la planimetria catastale, questo costituisce un primo campanello d’allarme che è bene approfondire immediatamente anche attraverso un tecnico di tua fiducia;

3 – Visure catastali aggiornate – per poter dedurre la rendita catastale che è il parametro sul quale si calcola l’imposta che dovrai pagare all’Erario per intestarti l’immobile e per il calcolo delle imposte annuali.

Dalla visura catastale è possibile estrapolare ulteriori informazioni preziose come dedurre la categoria catastale che ti dice che destinazione d’uso ha l’immobile (abitazione, deposito, autorimessa ecc..) e se si tratta di abitazione di lusso o meno.

4 – L’Attestato di Prestazione Energetico (A.P.E.)

Sulla base delle caratteristiche costruttive e del dimensionamento degli impianti tecnologici e dell’isolamento della casa, puoi dedurre qual è l’indice di consumo e la classe energetica dell’immobile.
E’ obbligatorio per il venditore che ha posto in vendita l’immobile, redigere l’APE.
Ciò ti consente di stimare i consumi medi della casa che intendi acquistare;

5 – Il Certificato di Agibilità/Abitabilità

E’ un documento rilasciato dal Comune ove è situato l’immobile e che “in genere” certifica che ciò che è stato edificato in forza di permesso edilizio è stato realizzato conformemente alle normative edilizie ed urbanistiche.

Tuttavia non certifica che ciò che stai acquistando in questo momento sia pienamente conforme perchè se sull’immobile sono state eseguite delle trasformazioni ulteriori dopo il rilascio del Certificato di Abitabilità/Agibilità, che necessitavano autorizzazioni edilizie, allora è opportuno approfondire ulteriormente attraverso l’ausilio di un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere).

Effettuare un’indagine accurata e farsi consegnare una Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica (leggi qui di cosa si tratta) è la cosa migliore, anche per verificare la sussistenza di prelazioni legali (Es: prelazione agraria a favore di un confinante);

6 – Visure ipotecarie – rivelano dati importantissimi che ti mettono al riparo da brutte sorprese.

Ti danno modo di verificare che l’effettivo proprietario è quello che figura all’interno dell’atto di provenienza.

Fa luce sull’eventuale sussistenza di garanzie debitorie a favore di terzi (mutui, ipoteche giudiziali o peggio pignoramenti).

E’ una verifica che puoi effettuare direttamente tramite un tuo notaio di fiducia, tramite l’agente immobiliare oppure autonomamente attraverso servizi telematici collegati direttamente alla Conservatoria dei Registri Immobiliari;

7 – Verifica della situazione condominiale

A tal proposito ti consiglio di attuare 4 azioni ben precise:

  • mi farei autorizzare dal proprietario dell’immobile per poter contattare direttamente l’amministratore di condominio e farei due chiacchiere;
  • chiederei una copia del regolamento di condominio da leggere attentamente;
  • mi farei rilasciare un consuntivo (no preventivo) delle spese condominiali;
  • cosa più importante – mi farei lasciare una copia dei verbali delle ultime 3 riunioni di condominio – dalla lettura attenta dei verbali, in genere, si comprende quale sia lo “stato di salute” del condominio perchè sono evidenziate problematiche di vario genere (contenziosi verso terzi, verso condomini morosi, ecc..);

L’elenco qui sopra costituisce già una buona parte di tutta la documentazione necessaria per effettuare un acquisto sicuro e cosa c’è da verificare per comprare casa.

Buon acquisto !

Se vuoi scoprire nel dettaglio come seguire la corretta procedura per comprare casa, leggi la mia guida (cliccando qui) oppure chiamaci direttamente e saremo lieti di rispondere alle tue domande.

Capisco benissimo che non sia semplice cercare e acquistare un immobile lontano da dove vivi e, come avrai capito, spesso il 90% degli Agenti Immobiliari non ti dirà mai tutta la verità, nascosta dietro l’acquisto di una proprietà.

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