A cura di Antonio Anile

Relazione tecnica di Conformità Urbanistica

Molte persone mi chiedono: “..ma che cos’è la relazione tecnica di conformità urbanistica e chi la fa?

Che cos’è la relazione tecnica di conformità urbanistica?

Spesso per conoscere la “storia” di una casa, in che modo è stata costruita, con quali permessi, quali trasformazioni ha subito nel corso degli anni, sapere se sull’immobile gravano vincoli di vario genere, è necessario effettuare delle indagini accurate presso gli uffici preposti e raccogliere interi faldoni di documenti.
Non è semplice per Architetti, geometri e Ingegneri, figurati per il proprietario di casa o tantomeno per l’acquirente.

La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica è una sorta di dossier che contiene tutte queste informazioni tecniche ed è redatta, su conferimento di un incarico specifico, da un geometra, architetto o ingegnere appunto.

Questo documento, che dev’essere facilmente comprensibile da qualsiasi persona, contiene in maniera molto dettagliata tutti i riferimenti agli atti col quale il venditore è divenuto proprietario di quell’immobile, la cronologia dei permessi edilizi con i numeri di protocollo e data di rilascio da parte del comune di competenza, eventuali servitù attive o passive presenti sulla proprietà.

Tutto ciò consente al venditore di certificare la vendibilità dell’immobile e al futuro acquirente di evitare di incappare in situazioni che possano far saltare l’affare.

Il più delle volte si pensa che sia sufficiente fornire all’agente immobiliare o direttamente al potenziale acquirente, una copia del rogito ed una copia delle planimetrie catastali, ma pensare ciò non è assolutamente corretto!

Intanto chiariamo un aspetto importante.

In Italia ci sono due enti ben distinte che rilasciano e detengono la documentazione del tuo immobile.

  1. CATASTO
  2. UFFICIO TECNICO DEL COMUNE OVE E’ UBICATO IL TUO IMMOBILE

Il primo è stato istituito per “tassare” gli immobili.

Il secondo invece, che prevale tra i due, ha la funzione di rilasciare i titoli autorizzativi per costruire, ristrutturare, modificare un immobile.
Pochi sono al corrente del fatto che tra i due enti prevale l’Ufficio Tecnico del comune di competenza e non il Catasto, in quanto quest’ultimo non è probatorio.

Cosa significa ?

Verificare semplicemente che la planimetria catastale di casa propria corrisponda allo stato reale dell’immobile, non mette al riparo da eventuali anomalie che si possono nascondere.

La verifica principale da effettuare è quella di recarsi presso l’Ufficio Tecnico del comune di competenza e, attraverso la compilazione di un modulo specifico, è necessario richiedere l’accesso agli atti.
L’accesso agli atti è consentito solo al proprietario dell’immobile oppure ad una terza persona purchè sia stata delegata formalmente dal proprietario stesso.

Le tempistiche per accedere ai documenti dell’immobile variano da comune a comune.
In alcuni comuni sono necessari anche mesi per poter consultare e ricevere copia di tutti i documenti di un immobile.

Per questo motivo è necessario muoversi con un certo anticipo.

Oltretutto la Relazione Tecnica di Conformità è il primo documento necessario per accedere al Superbonus 110 previsto dal Decreto Rilancio >>> Leggi l’approfondimento su come accedere al Superbonus 110% 

Nel momento in cui si ha accesso al fascicolo è possibile ritirare una copia di tutti i permessi edilizi di quell’immobile sul quale stiamo effettuando l’indagine.

Ogni singolo permesso edilizio ha allegata una tavola in scala o rappresentazione grafica (progetto) nel quale è possibile comprendere la natura dell’intervento effettuato su quell’immobile.

La più recente pratica edilizia presente nel fascicolo, in genere allegata sempre ad una rappresentazione grafica dell’immobile, deve corrispondere allo stato di fatto reale dell’immobile.

Se la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto reale dell’immobile, ma il progetto depositato in comune non lo è, allora è necessario “sanare”, si dice in gergo, ossia richiedere attraverso un proprio geometra o architetto, un nuovo permesso edilizio per far sì che ci sia corrispondenza tra l’immobile e le planimetrie.
In questo caso, una volta che il comune ha rilasciato il nuovo permesso, il geometra o architetto incaricato potrà anche comunicare in catasto la variazione e potrà modificare la planimetria catastale.

Se invece la planimetria catastale è difforme dallo stato di fatto reale, ma in comune, invece, il progetto depositato è conforme, ci troviamo di fronte ad una situazione dove è sufficiente inviare una semplice comunicazione di variazione al catasto e, a quel punto, è possibile modificare la planimetria catastale con qualche centinaio di euro.

Quali sono le responsabilità per chi vende e i rischi per chi compra?

E’ il proprietario dell’immobile che dichiara e certifica, attraverso il suo tecnico, la vendibilità del bene nei confronti dell’acquirente ed è sempre il proprietario ad essere ritenuto il maggior responsabile per il codice civile e penale.

E’ importante non sottovalutare questo aspetto, anche perché in Italia, il notaio non ha l’obbligo di verificare che la Relazione di Conformità Urbanistica sia corretta.
In caso di contenzioso col futuro acquirente per l’emergere di qualche anomalia non riportata e rilevata dal tecnico che ha redatto la Relazione di Conformità Urbanistica, può portare lo stesso venditore a rifarsi sul tecnico che non ha eseguito bene il suo lavoro.

Il mio intento non è quello di spaventarti, ma state acquistando/vendendo il bene più importante della vostra vita.

Quanto costa una Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica?

Dipende dalla tipologia dell’immobile e dalla complessità dell’indagine.
Per appartamenti o proprietà di piccole dimensioni si può andare intorno alle 500 euro.
Per proprietà di pregio o di grandi dimensioni questa somma può tranquillamente raddoppiare.

Chi deve redigere o pagare la Relazione Tecnica di Conformità?

La deve pagare chi vuol essere sicuro di non incappare in brutte sorprese. Equivale ad una sorta di “assicurazione” che tutela i propri interessi.
Che sia io un venditore oppure un acquirente, non avrei alcun dubbio sul farmi assistere da un tecnico di mia fiducia per controllare che tutto sia a posto.
Probabilmente se fossi un acquirente, anche se mi venisse consegnata una Relazione Tecnica dalla controparte, per scrupolo incaricherei un mio tecnico di fiducia per verificare che ciò che ha certificato il tecnico incaricato dal venditore, sia vero e corretto.

Capisco benissimo che non sia semplice cercare e acquistare un immobile lontano da dove vivi e, come avrai capito, spesso il 90% degli Agenti Immobiliari non ti dirà mai tutta la verità, nascosta dietro l’acquisto di una proprietà.

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