A cura di Antonio Anile –

Cos’è il Superbonus 110, come funziona e chi può accedere?

Lo Stato nel 2020 ha approvato il Decreto Rilancio per dare sostegno a famiglie e imprese e con questa legge ha introdotto il  cosiddetto Superbonus 110 che prevede una detrazione del 110% di tutte le spese sostenute per chi effettuerà interventi che andranno a migliorare le performance, dal punto di vista energetico, del proprio immobile.

In particolare le migliorie riguardano l’isolamento termico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e la riduzione del rischio sismico.

La detrazione fiscale vale per i lavori effettuati dal 1 Luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tuttavia chiunque abbia effettuato lavori per almeno il 60% del complessivo intervento entro il 30 Giugno 2022 avrà diritto alla detrazione del 110% anche per le spese sostenute fino al 31 Dicembre 2022.

Chi può beneficiare del Superbonus 110?

  • Persone fisiche  – sia residenti in Italia che all’estero, purchè per lavori unità immobiliari singole non adibite ad attività d’impresa, fino ad un massimo di 2 per singolo proprietario;
  • Condomini;
  • Istituti autonomi delle Case Popolari (IACP);
  • Enti del terzo settore iscritti nei pubblici registri come Onlus e/o volontariato;
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche;

Per accedere al Superbonus 110 è necessario migliorare di 2 classi energetiche l’efficienza dell’immobile o comunque raggiungere la più alta classe possibile ovvero la A4.

L’iter per accedere prevede che l’immobile sia pienamente conforme alla normativa edilizia ed urbanistica.

Se non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile (per intenderci come si presenta nella realtà) e i progetti autorizzati dal Comune ove è ubicato lo stesso, allora dovrai “sanare” queste irregolarità.

Chi deve asseverare che il tuo immobile sia in regola e che tu possa partire col piede giusto?

Un tecnico – che sia un architetto, geometra, ingegnere – che ti rilasci una Relazione di Conformità Urbanistica.

Per sapere che cos’è la Relazione di Conformità Urbanistica leggi il mio approfondimento >>>> Regolarità Urbanistica

Se dopo questa verifica il tuo immobile risulta in piena regola, ti faccio i miei complimenti perchè hai superato il primo dei 38 steps necessari all’ottenimento del tuo Superbonus.

Sì, hai capito bene  !

Sono 38 le pratiche che è necessario presentare e far asseverare da una serie di professionisti che dovranno certificare, assumendosi la responsabilità, che tu puoi accedere al Superbonus 110.

Non è questa l’occasione per elencarti tutte le indagini tecniche e le asseverazioni necessarie, ma è importante sapere che l’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di accertare eventuali irregolarità entro il 31 Dicembre dell’ottavo anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione per ottenere il beneficio fiscale, in caso di cessione del credito ad enti terze (ti spiego fra poco).

Se l’Agenzia delle Entrate riscontra delle irregolarità di vario genere, chi ne risponde?

Tu come proprietario dovrai restituire con gli interessi, allo Stato, l’intero corrispettivo di cui hai goduto.

In che modo puoi ottenere il beneficio statale?

Caso 1

Paghi ed esegui le opere sfruttando la detrazione in proprio.

Esempio:

  • ammontare delle opere eseguite: 30.000 euro
  • Detrazione 110%:  33.000 euro in 5 anni (6.600 euro/anno)
  • Recupero sulla dichiarazione dei redditi IRPEF: 6.600 euro

In questo caso devi essere una persona fisica che produce redditi in Italia avendo la certezza di riuscire a detrarre tutti gli anni, per 5 anni, almeno 6.600 euro altrimenti andrai a perdere una parte dei benefici.

Caso 2

Ti rivolgi alla tua banca per farti anticipare i soldi per poi cedere il credito alla banca stessa.

Rispetto il caso precedente devi considerare alcuni aspetti:

  • Qual è il costo della banca?  – Considera i costi di accensione della pratica e gli interessi nel tempo
  • Sei finanziabile? –  La banca verifica se la tua posizione reddituale e debitoria è tale da accordarti un nuovo finanziamento? Sei stato sempre un buon pagatore e hai sempre pagato regolarmente i tuoi debiti?
  • La tempistica per avere la conferma che tu puoi ottenere il finanziamento non è celere. Mediamente occorrono minimo 30 giorni, fino ad un massimo di 60 gg.

In questo caso la variabile che ti rema contro è il TEMPO.

I soldi stanziati dallo Stato a budget quest’anno sono circa 30 miliardi.

Sembrano tanti, ma quando entreranno in gioco grandi condomini questi soldi finiranno presto –  i soldi non basteranno per tutti – quindi devi essere veloce

Caso 3

Cedi il tuo credito a società esterne che, oltre a pensare a tutto l’iter burocratico, ti eseguono le opere.

In pratica, rispetto ai 2 casi precedenti dove sei tu a pagare le opere (direttamente o tramite banca), in questo caso la società esecutrice delle opere ti richiede semplicemente la cessione del credito che tu maturi nei confronti dello Stato.

Il duplice vantaggio è quello di non dover impiegare risorse monetarie proprie e non dover attendere tempi bancari per l’ottenimento di una risposta per il finanziamento.

Non è difficile comprendere che questa sia la formula più “gettonata”, ma ….

attenzione, perchè “non è tutto oro quel che luccica”

Negli ultimi mesi, oltre a raccogliere informazioni direttamente, ho incontrato svariate società che offrivano la possibilità di usufruire del Superbonus 110 attraverso la cessione del credito.

Tutto ciò mi ha portato a capire che:

  • L’iter burocratico, prima di beneficiare dell’agevolazione, è piuttosto lungo;
  • Molte società, che agiscono con cessione del credito, stanno nascendo come funghi. Addirittura anche persone dall’estero stanno costituendo società nuove in Italia per proporre questo tipo di formula, avendo fiutato il grande business;
  • Gli “attori” coinvolti in tutta la filiera sono molti tra, tecnici, commercialisti, ditte esecutrici, istituti finanziari;
  • Le persone chiedono le prime informazioni al proprio tecnico di fiducia che, nel migliore dei casi, ti dice di aver stretto una collaborazione con altri professionisti o imprese, ma quando chiedo se le ditte esecutrici  saranno in grado di rispettare le tempistiche per rientrare nei tempi previsti dal Decreto, iniziano a darti risposte poco convincenti;
  • Diffida da chi ti dice che è tutto gratis o quasi e non dovrai sborsare 1 solo euro perchè, da quello che ho capito, non è proprio così. Le figure professionali coinvolte, come detto, sono molte e chi le paga? – leggi bene il contratto che ti verrà sottoposto;

L’esperienza mi porta a dire che, in questo scenario, si può incappare facilmente negli speculatori.

Sappi che se qualcosa va storto l’Agenzia delle Entrate verrà da te

La buona notizia…

è che esistono sul mercato società solide e che da anni si occupano di efficentamento energetico degli immobili.

Hai intenzione di accedere al Superbonus 110 ma non sai da dove partire?

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Antonio Anile | il Tuo agente immobiliare al mare

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