A cura di Antonio Anile

“Ad abbassare si fa sempre in tempo”, ma la casa dopo 3 giorni “puzza”

Partiamo da questo prezzo, tanto ad abbassare si fa sempre in tempo

Come nei precedenti articoli tocchiamo un tema delicato in relazione al corretto modo di collocare sul mercato il proprio immobile. Un aspetto importassimo che devi considerare quando decidi di mettere in vendita casa tua è quello del TEMPO DI GIACENZA SUL MERCATO del tuo immobile.

Cosa intendo?

Intendo il lasso di tempo che intercorre tra il momento in decidi di mettere sul mercato il tuo immobile e il momento in cui lo vendi.

Non scopriamo l’acqua calda dicendo che:

  • nessuno sarà in grado di prevedere i tempi esatti in cui si presenterà il futuro acquirente di casa tua;
  • ovviamente – più il prezzo al quale decidi di presentarti sul mercato si discosterà dal valore di mercato, più si dilateranno i tempi di vendita

In linea di principio, non solo nel settore immobiliare, nel momento in cui si introduce un qualsiasi prodotto sul mercato si genera un EFFETTO CURIOSITA’ nella mente del consumatore.

Ti faccio un esempio:
quando il negozio sotto casa nostra allestisce una nuova vetrina, magicamente, siamo portati ad avvicinarci per vedere più da vicino quale nuova merce propone e siamo maggiormente invogliati ad entrare in quel negozio.

Oppure ancora – quando esce un nuovo modello di telefonino, in alcuni casi, si formano le code fuori dai negozi per vederlo da vicino ed acquistarlo.

Bene!

La stessa cosa avviane nel mondo immobiliare.

Puntualmente, quando viene introdotto un nuovo immobile sul mercato, assistiamo ad una fase iniziale di particolare fermento su quell’immobile.
Sui portali immobiliari l’annuncio compare nelle prime pagine e viene evidenziato il fatto che è un immobile che è stato appena messo sul mercato.

Tutti questi aspetti portano, generalmente, a ricevere molte richieste nel primo periodo ed è necessario sfruttare a proprio vantaggio questa fase iniziale.

Se parti da un prezzo da un prezzo elevato ti giochi una grossa fetta di possibilità di vendere al MIGLIOR PREZZO POSSIBILE in quel momento. Dilatare il tempo di giacenza sul mercato del tuo immobile non è una strategia premiante.

Man mano che passa il tempo, senza che l’immobile venga acquistato, il grado d’interesse sullo stesso andrà sempre più a scemare.

Al passare dl tempo abbiamo una PARABOLA DISCENDENTE che porta a ricevere, dopo la fase dell’EFFETTO CURIOSITA’, ad una diminuzione dei contatti e delle visite.

Anche in condizioni di mercato dove i prezzi non variano, il fattore TEMPO in qualsiasi ambito di mercato, porta a svalutare il prodotto stesso.

A tutti ci sarà capitato di entrare in un negozio e di vedere che sullo scaffale è presente un articolo ricoperto da un velo di polvere.

Saresti invogliato ad acquistarlo?

Certamente ti chiederesti

Chissà perché non l’acquista nessuno?

C’è sotto qualcosa non va. Perché dovrei essere io il primo ad acquistarlo?”

La stessa cosa avviene con le case.

“Perché è da tanto tempo in vendita questa casa?

Perché il proprietario non riesce a venderla?  – C’è qualche problema sulla casa”

Diffida da quei professionisti che “gonfiano” le valutazioni per farti sottoscrivere un incarico di vendita.
E’ meglio fidarsi di chi ti dice una brutta verità ed è disposto a rinunciare all’incarico per evitare di illuderti piuttosto che affidasi ad agenzie immobiliari che ti promettono “mari e monti” e poi dopo 6 mesi ti chiedono di abbassare il prezzo.

Credo che assecondare le volontà del venditore che, giustamente vuole realizzare il massimo possibile da casa sua, senza che ci siano i presupposti per fargli raggiungere quel risultato, sia già un comportamento poco rispettoso nei suoi confronti.

Il prezzo è solo una componente delle 4 di cui abbiamo parlato in uno dei precedenti articoli ( leggi articolo qui )

Esiste anche la possibilità che la permanenza prolungata del tuo immobile sul mercato, alla lunga, possa portare ad entrare in contatto con potenziali acquirenti particolarmente opportunisti che potrebbero approfittare della situazione

“Visto che a me la casa piace, ma so che non riescono a venderla perché è sul mercato da tanto, allora offro un ‘prezzaccio’.

Tanto questi accetteranno, perché ormai saranno stanchi”

L’esperienza mi porta a dire che è quasi certo che il proprietario di casa ESAUSTO, al passare del TEMPO, è portato ad accettare offerte sempre basse pur di vendere casa sua.

Statisticamente, al passare del tempo, senza che l’immobile venga acquistato, il venditore è disposto ad accettare proposte sempre più basse per via dell’EFFETTO FRUSTRAZIONE.

Tutto ciò dimostra che se tu parti da un prezzo non adeguato, spinto magari da agenti immobiliari che non ti fanno una valutazione corretta, ti potresti trovare nella condizione di abbassare le pretese, magari preso anche dalla frustrazione perché nessuno viene a vedere casa tua.

Non hai idea delle volte che “incappo” in venditori che stanno provando a vendere da anni e che vorrebbero “strozzare” il primo agente immobiliare a cui avevano affidato la vendita e che gli aveva promesso di raggiungere valori che non stavano “ne in cielo ne in terra”.

Magari il primo agente immobiliare a cui si erano rivolti è anche un amico o un parente, perché, è normale, siamo portati tutti quanti ad andare da chi conosciamo meglio.

Su questo argomento, dell’amico o parente “agente immobiliare” si apre un altro capitolo.

Se posso darti un consiglio ….Io sconsiglio vivamente di affidarsi, per una valutazione commerciale del proprio immobile, ad un amico, perché potrebbe trovarsi nella situazione di non darti dei valori oggettivi, spinto dal fatto che non vuole “offenderti”.
Tendenzialmente, se chi ti valuta la casa è una persona vicina alla tua famiglia, sarà portato, spesso anche involontariamente, a stare sempre più alto come valore rispetto ai reali valori di mercato.


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